Fin de bail à Montpellier : le débouchage peut-il être retenu sur le dépôt de garantie ?
Fin juin, à Montpellier, un studio loué vide dans le quartier Boutonnet se libère comme chaque année : l’étudiante qui l’occupait depuis deux ans rend les clés le 30 juin. Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire fait couler l’eau : la douche met plusieurs minutes à se vider et le lavabo ne s’évacue presque plus. Il le fait noter sur le document, que l’étudiante signe. L’état des lieux d’entrée, deux ans plus tôt, décrivait des évacuations en bon état. Le 3 juillet, un déboucheur retire du siphon de la douche un bouchon de cheveux et de savon, et détartre la bonde du lavabo. Facture : 165 euros. Le 20 juillet, le propriétaire restitue 315 euros sur les 480 euros du dépôt de garantie, avec la facture en pièce jointe. L’étudiante conteste : selon elle, il s’agit d’usure normale.
Dans ce cas, c’est plutôt le propriétaire qui a raison, mais seulement parce qu’il a réuni les bonnes conditions.
Le débouchage, une réparation locative
La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les réparations locatives définies par décret. Le décret du 26 août 1987 range expressément parmi elles le dégorgement des canalisations d’eau, le nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et appareils sanitaires et le remplacement des flexibles de douche. Un siphon bouché par des cheveux et du savon après deux ans d’occupation relève typiquement de cet entretien.
Le locataire n’en est pas tenu lorsque la réparation est occasionnée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Si le déboucheur avait découvert une canalisation écrasée, une contre-pente d’origine ou une colonne d’immeuble obstruée, la facture serait revenue au propriétaire, ou au syndicat des copropriétaires pour les parties communes. L’argument de l’usure n’a donc rien d’absurde : il appelle une vérification de la cause, que la facture doit permettre.
Les conditions d’une retenue sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution des obligations du locataire. La loi permet au bailleur d’en déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à une condition : qu’elles soient dûment justifiées. Trois éléments font la différence.
Le premier est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Si le document d’entrée décrit des évacuations en bon état et que celui de sortie signale la douche qui s’écoule mal, le constat est établi. Sans état des lieux d’entrée, le code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Cette présomption ne profite pas, en revanche, à celui qui aurait fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
Le deuxième est la facture elle-même. Une ligne « débouchage » ne dit pas grand-chose ; une facture qui décrit l’intervention, le siphon de douche, le bouchon de cheveux et de savon, rattache clairement la dépense à l’usage du logement. Un devis précis peut suffire lorsque la réparation n’a pas encore été faite.
Le troisième est le délai. Le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Ici, la mention des évacuations défaillantes rend l’état de sortie non conforme : le propriétaire disposait de deux mois et a restitué le solde dans les temps. Passé le délai, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.
Pour un studio loué meublé, fréquent près des facultés, le dépôt peut atteindre deux mois de loyer, mais les règles de restitution et de justification sont les mêmes : la loi les applique aussi aux locations meublées. La retenue doit enfin correspondre à une dépense réelle : un forfait fixé au jugé, sans facture ni devis, ne remplit pas la condition de justification.
Si le désaccord persiste, le bailleur comme le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie et aux réparations. Elle s’efforce de concilier les parties et rend un avis dans les deux mois ; cet avis peut ensuite être transmis au juge si l’affaire va plus loin. Pour une somme de 165 euros, cette étape suffit souvent.
Les bons réflexes au moment de l’état des lieux
Faire couler l’eau dans chaque évier, lavabo, douche et baignoire, tirer la chasse d’eau, noter précisément ce qui s’écoule mal : ces gestes prennent cinq minutes et évitent la plupart des litiges. Côté locataire, un débouchage fait avant le départ, à la ventouse ou avec un furet, coûte bien moins cher qu’une retenue. Prévenir le locataire, quelques jours avant la sortie, que les évacuations seront testées l’incite souvent à faire le nécessaire lui-même. Côté propriétaire, faire intervenir le professionnel rapidement après la sortie, demander une facture détaillée et garder les photos permet de justifier la retenue sans discussion.
Le dépôt de garantie ne couvre pas seulement ce type de réparation. Il peut aussi servir à apurer des loyers ou des charges restés impayés à la fin du bail, avec les mêmes exigences de justification. Mon Avocat Bailleur explique dans quelles conditions il peut être conservé pour un loyer impayé, et pourquoi il ne peut pas remplacer les derniers loyers pendant le bail.
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